Asunnon myynnistä ei aina tarvitse maksaa veroa, mutta myyntivoitto on pääsääntöisesti veronalaista tuloa Suomessa. Verovapaus syntyy useimmiten silloin, kun myyt oman vakituisen asuntosi tiettyjen ehtojen täyttyessä. Seuraavissa osioissa käymme läpi tärkeimmät verotukseen liittyvät kysymykset, joita asunnon myyjä kohtaa Turun seudulla ja koko Suomessa.
Asunnon myynnistä ei tarvitse maksaa veroa, jos olet asunut myytävässä asunnossa vakituisesti yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta ja omistat asunnon myyntihetkellä. Tämä niin kutsuttu oman asunnon myyntivoiton verovapaus on yleisin syy, miksi yksityishenkilö välttyy luovutusvoittoverolta asuntoa myydessään.
Verovapaus koskee sekä asunto-osakkeita että omakotitaloja ja muita kiinteistöjä, kunhan asumisehto täyttyy. Asumisen ei tarvitse olla alkanut heti oston jälkeen, mutta kahden vuoden yhtäjaksoinen asuminen on ehdoton edellytys. Pelkkä omistaminen ilman vakituista asumista ei riitä. Myös alaikäisen lapsen tai puolison asuminen kohteessa voi tietyissä tilanteissa vaikuttaa ehtojen täyttymiseen, joten epäselvissä tapauksissa kannattaa tarkistaa tilanne Verohallinnon ohjeista.
Verovapaus ei koske sijoitusasuntoja, vapaa-ajan asuntoja eikä asuntoja, joissa myyjä ei ole asunut. Näistä kohteista syntyvä myyntivoitto on aina veronalaista pääomatuloa.
Luovutusvoittovero lasketaan myyntihinnan ja hankintahinnan erotuksesta eli voitosta, josta vähennetään myyntiin liittyvät kulut. Syntyvä voitto on pääomatuloa, jota verotetaan Suomessa 30 prosentin verokannalla. Jos pääomatulot ylittävät vuodessa 30 000 euroa, ylimenevästä osasta maksetaan 34 prosenttia.
Käytännössä laskenta etenee näin: myyntihinnasta vähennetään ensin voiton hankkimisesta aiheutuneet kulut, kuten välityspalkkio. Tästä jäävästä summasta vähennetään vielä hankintameno eli asunnon ostohinta ja siihen liittyvät kulut. Jäljelle jäävä positiivinen erotus on verotettava luovutusvoitto.
Hankintamenon sijaan voidaan käyttää myös niin sanottua hankintameno-olettamaa. Jos olet omistanut asunnon alle kymmenen vuotta, olettama on 20 prosenttia myyntihinnasta. Yli kymmenen vuotta omistetusta asunnosta olettama on 40 prosenttia. Hankintameno-olettamaa kannattaa käyttää silloin, kun todellinen hankintameno jää sen alle.
Asunnon myyntivoitosta voi vähentää kaikki voiton hankkimisesta aiheutuneet todelliset kulut. Keskeisimpiä vähennyskelpoisia eriä ovat kiinteistönvälittäjän palkkio, myyntiin liittyvät markkinointikulut, asiakirjakulut sekä mahdolliset lakimiehen tai kaupanvahvistajan palkkiot.
Hankintamenoon voidaan laskea mukaan myös asunnon ostohinta, varainsiirtovero oston yhteydessä sekä perusparannuskulut. Perusparannuksella tarkoitetaan korjausta tai remonttia, joka nostaa asunnon tasoa alkuperäistä paremmaksi, kuten kylpyhuoneen täysremontti tai uuden parvekkeen rakentaminen. Tavanomainen vuosikorjaus, kuten tapettien uusiminen, ei ole perusparannusta eikä siten vähennyskelpoinen.
Kaikki kulut on pystyttävä todistamaan kuiteilla tai muilla asiakirjoilla. Siksi on tärkeää säilyttää kaikki remonttiasiakirjat ja kuitit koko omistusajan. Ammattimainen kiinteistönvälittäjä osaa neuvoa, mitkä kulut kannattaa kirjata ylös jo ennen myyntiprosessin käynnistämistä.
Asunnon omistusaika vaikuttaa verotukseen kahdella tavalla: se määrittää, soveltuuko oman asunnon verovapaus, ja se vaikuttaa hankintameno-olettaman suuruuteen. Lyhyt omistusaika tarkoittaa käytännössä pienempää olettamaa ja siten suurempaa verotettavaa voittoa, jos todellinen hankintameno jää alhaiseksi.
Oman asunnon verovapauteen vaaditaan vähintään kahden vuoden yhtäjaksoinen asuminen, kuten edellä todettiin. Sijoitusasunnoissa omistusajalla ei ole vaikutusta veroprosenttiin, mutta hankintameno-olettama kasvaa kymmenen vuoden omistuksen jälkeen 40 prosenttiin. Tämä voi pienentää merkittävästi maksettavan veron määrää pitkään omistetun sijoitusasunnon myynnissä.
Varsinais-Suomen asuntomarkkinoilla omistusajan suunnittelu on erityisen ajankohtainen kysymys, sillä alueen asuntojen arvot ovat kehittyneet viime vuosina vaihtelevasti eri kaupunginosissa. Paikallinen asiantuntemus auttaa arvioimaan, milloin myynti on verotuksellisesti ja markkinoiden kannalta järkevintä.
Kyllä, luovutusvoitto on ilmoitettava Verohallinnolle, vaikka kaupan osapuolena olisi ollut kiinteistönvälittäjä. Verohallinto ei saa tietoa asuntokaupasta automaattisesti riittävällä tarkkuudella, joten myyjän vastuulla on ilmoittaa myyntivoitto omassa veroilmoituksessaan.
Myyntivoitto ilmoitetaan sen vuoden veroilmoituksessa, jona kauppa on tehty. Jos kauppa tehtiin vuonna 2026, se ilmoitetaan keväällä 2027 annettavassa veroilmoituksessa. Ilmoitus tehdään esitäytettyyn veroilmoitukseen lisättävällä erillisellä luovutusvoittolomakkeella. Myös verovapaat myynnit on suositeltavaa ilmoittaa, jotta Verohallinnolla on tieto asiasta ja mahdollisilta lisäselvityspyynnöiltä vältytään.
Laiminlyöty ilmoitus voi johtaa veronkorotukseen, joten asia kannattaa hoitaa ajoissa. Epäselvissä tilanteissa voi pyytää ennakkoratkaisua Verohallinnolta tai kääntyä asiantuntijan puoleen.
Jos asunnon myyntihinta jää hankintamenoa ja myyntikuluja alhaisemmaksi, syntyy luovutustappio. Luovutustappio on vähennyskelpoinen omaisuuden luovutusvoitoista samana verovuonna ja viitenä seuraavana vuotena. Tappiota ei kuitenkaan voi vähentää muista pääomatuloista, kuten vuokratuloista.
Tappio on silti ilmoitettava veroilmoituksessa, jotta se rekisteröityy verottajalle ja voidaan hyödyntää tulevina vuosina. Tappion vähentäminen on automaattista, jos se on asianmukaisesti ilmoitettu, mutta myyjän on itse aktiivisesti varmistettava, että luvut ovat oikein.
On tärkeää huomata, että oman vakituisen asunnon myyntivoitto on verovapaata, mutta vastaavasti oman asunnon myyntitappio ei ole vähennyskelpoinen. Tappiovähennysoikeus koskee siis vain tilanteita, joissa myyntivoittokin olisi ollut veronalainen. Tämä epäsymmetria on hyvä pitää mielessä erityisesti sijoitusasuntojen kohdalla.
Asunnon myyntiin liittyvät verokysymykset voivat olla monimutkaisia, ja jokainen tilanne on erilainen. Etta LKV:n kokeneet välittäjät Varsinais-Suomen alueella auttavat sinua ymmärtämään myyntiprosessin kokonaisuuden. Voit tutustua myyntipalveluihimme tai varata maksuttoman arviokäynnin, jossa käymme läpi myös myyntiin liittyviä käytännön kysymyksiä.