Sijoitusasuntolaina eroaa tavallisesta asuntolainasta ennen kaikkea ehdoiltaan ja hinnaltaan: pankit pitävät sijoitusasuntoa suurempana riskinä kuin omaa kotia, minkä vuoksi korko on korkeampi ja vaadittu omarahoitusosuus on tyypillisesti omaa kotia suurempi. Sijoitusasuntolainaan ei sovelleta samoja ensiasunnon etuja tai valtiontakauksia kuin tavalliseen asuntolainaan. Alla käymme läpi tärkeimmät kysymykset, jotka jokaisen sijoitusasuntoa harkitsevan kannattaa selvittää ennen lainahakemuksen jättämistä.
Sijoitusasuntolaina myönnetään hakijan maksukyvyn, vakuuksien ja taloudellisen tilanteen kokonaisarvioinnin perusteella. Pankki tarkastelee tuloja, olemassa olevia lainoja, varallisuutta ja luottohistoriaa tarkemmin kuin tavallisessa asuntolainassa, koska sijoitusasunnosta ei saada valtiontakausta.
Käytännössä lainan myöntämisen ehdot tiivistyvät muutamaan keskeiseen tekijään. Ensinnäkin hakijalla on oltava riittävä ja vakaa tulotaso, joka kattaa lainanlyhennykset myös silloin, kun asunto on tyhjillään eikä vuokratuloa kerry. Toiseksi vakuuksien on oltava kunnossa: yleensä itse sijoitusasunto toimii vakuutena, mutta pankki voi vaatia lisävakuuksia, jos kohteen arvo ei yksinään riitä kattamaan lainaa.
Lisäksi hakijan kokonaisvelkaantumisaste vaikuttaa merkittävästi päätökseen. Jos hakijalla on jo ennestään asuntolaina omasta kodista, pankki arvioi koko velkakokonaisuuden kestävyyden. Sijoitusasuntolainaan ei myöskään sovelleta Finanssivalvonnan ensiasuntolainaa koskevia erityissäännöksiä, joten hakuprosessi on puhtaasti kaupallista arviointia.
Sijoitusasuntolainan korko on korkeampi kuin tavallisen asuntolainan, koska pankki arvioi sijoitusasunnon rahoittamisen riskillisemmäksi. Omaan kotiin otettuun lainaan liittyy vahvempi maksuhalukkuus, kun taas sijoitusasunnon kohdalla lainanmaksu on sidoksissa vuokratuottoihin, jotka voivat vaihdella tai katketa kokonaan.
Korkotasoon vaikuttaa useita tekijöitä. Pankin marginaali on sijoitusasuntolainassa tyypillisesti selvästi korkeampi kuin omistusasuntolainassa, koska laina ei kuulu valtiontakauksen piiriin. Marginaalin suuruus vaihtelee pankeittain ja riippuu myös hakijan kokonaisasiakkuudesta sekä vakuuksien laadusta.
Viitekorko, kuten 12 kuukauden euribor, on sama molemmissa lainatyypeissä, mutta pankin lisäämä marginaali nostaa sijoitusasuntolainan kokonaiskorkoa merkittävästi. Tästä syystä sijoittajan on laskettava huolellisesti, tuottaako kohde riittävästi vuokratuloa kattaakseen sekä lainakulut että muut asumiseen liittyvät menot.
Sijoitusasuntolainan korot ovat verovähennyskelpoisia, toisin kuin oman asunnon lainan korot. Sijoitusasunnon lainakorot vähennetään suoraan pääomatuloista, eli käytännössä vuokratuloista. Jos vuokratulot eivät riitä kattamaan korkoja, syntyy pääomatulojen alijäämä, josta saa alijäämähyvityksen.
Tämä on yksi sijoitusasuntolainan merkittävimmistä eduista tavalliseen asuntolainaan verrattuna. Tavallisen omistusasuntolainan korot eivät enää ole käytännössä vähennyskelpoisia, mutta sijoitustoimintaan liittyvät kulut, kuten lainakorot, hoitovastikkeet ja korjauskulut, vähennetään pääomatuloista täysimääräisesti.
Alijäämähyvitys on 30 prosenttia syntyneestä alijäämästä, ja se vähennetään ansiotulojen verosta. Verohallinnon ohjeiden mukaan hyvityksen enimmäismäärä on 1 400 euroa vuodessa, ja se nousee, jos taloudessa on lapsia. Sijoittajan kannattaa pitää kirjaa kaikista sijoitusasuntoon liittyvistä kuluista, jotta verovähennykset tulevat hyödynnettyä täysimääräisesti.
Sijoitusasuntoon vaaditaan tyypillisesti 25–40 prosentin omarahoitusosuus, mikä on selvästi enemmän kuin omaan kotiin otettavassa lainassa. Tarkkaan osuuteen vaikuttavat hakijan taloudellinen tilanne, vakuudet ja pankin käytännöt. Valtiontakausta ei voi käyttää sijoitusasunnon hankinnassa.
Omarahoitusosuuden suuruus johtuu suoraan sijoitusasuntolainan riskiprofiilista. Pankki haluaa varmistua siitä, että sijoittajalla on riittävästi omaa pääomaa pelissä, mikä pienentää luottoriskiä. Mitä suurempi omarahoitusosuus, sitä paremmat lainaehdot hakija yleensä saa.
Käytännössä omarahoitusosuus voidaan koota säästöistä, muiden omaisuuserien vakuusarvosta tai aiemmin kertyneen omistusasunnon vapautuneesta vakuusarvosta. Joissain tapauksissa sijoittaja voi käyttää olemassa olevan asuntonsa lisävakuutena, jolloin käteistä omarahoitusta tarvitaan vähemmän, mutta kokonaisriski kasvaa.
Sijoitusasunnon rahoittaminen lainalla, eli niin sanottu vivutus, voi parantaa sijoituksen tuottoa omalle pääomalle merkittävästi, mutta se kasvattaa myös riskiä. Omalla pääomalla rahoittaminen on turvallisempaa mutta sitoo enemmän varoja yhteen kohteeseen. Oikea valinta riippuu sijoittajan riskinsietokyvystä, taloudellisesta tilanteesta ja markkinatilanteesta.
Kun sijoitusasunto rahoitetaan osittain lainalla, sijoittaja pystyy hankkimaan arvokkaamman kohteen pienemmällä alkupääomalla. Vuokratuotto lasketaan tällöin suhteessa sijoitettuun omaan pääomaan, jolloin tuottoprosentti voi olla huomattavasti korkeampi kuin täysin omalla rahalla rahoitetussa kohteessa. Lisäksi lainakorot ovat verovähennyskelpoisia, mikä parantaa laskennallista nettituottoa.
Riskinä on, että korkotason nousu tai vuokralaisen puuttuminen heikentää kassavirtaa nopeasti. Sijoittajan on varmistettava, että lainanlyhennykset hoituvat myös tyhjien kuukausien aikana ilman, että se vaarantaa muun talouden.
Täysin omalla pääomalla rahoitettu sijoitusasunto tuottaa vakaampaa kassavirtaa, koska lainanhoitokuluja ei ole. Tämä sopii sijoittajalle, joka arvostaa turvallisuutta tuoton maksimoimisen sijaan tai jolla on jo muita vivutettuja sijoituksia. Omaa pääomaa kannattaa kuitenkin harkita myös hajauttamisen näkökulmasta: yhdessä kohteessa kiinni oleva suuri summa tarkoittaa, ettei pääomaa ole käytettävissä muihin sijoituksiin.
Sijoitusasuntolaina kannattaa hakea vertailemalla useiden pankkien tarjouksia, sillä marginaalit ja ehdot vaihtelevat merkittävästi. Oman pankin lisäksi kannattaa pyytää tarjous vähintään kahdesta tai kolmesta muusta pankista. Kilpailuttaminen on tehokkain tapa saada parempi korko ja joustavammat ehdot.
Hakuprosessissa kannattaa olla valmiina kattava dokumentaatio: viimeisin verotuspäätös, palkkatodistus tai yrittäjän tilinpäätös, tiedot nykyisistä lainoista ja vakuuksista sekä arvio sijoituskohteen vuokratuotosta. Mitä selkeämmin sijoittaja pystyy osoittamaan takaisinmaksukyvyn, sitä sujuvammin neuvottelu etenee.
Pankin valinnassa ei kannata katsoa pelkästään marginaalia. Lainan muut ehdot, kuten lyhennysvapaiden mahdollisuus, laina-aika ja mahdolliset lisäkulut, vaikuttavat kokonaiskustannuksiin yhtä lailla. Hyvä neuvotteluasema syntyy, kun hakijalla on selkeä sijoitussuunnitelma ja realistinen laskelma kohteen tuotosta.
Jos harkitset sijoitusasunnon ostoa Varsinais-Suomesta, Etta LKV:n paikallistuntemus Turun seudun asuntomarkkinoista voi auttaa löytämään oikean kohteen oikeaan hintaan. Tutki myytävät asunnot tai ota yhteyttä asiantuntijoihimme alueilla kuten Naantali, Kaarina tai Raisio.