Ostotarjous asuntokaupoissa on kirjallinen tai sähköinen tahdonilmaisu, jolla ostaja sitoutuu ostamaan asunnon sovittuun hintaan sovituilla ehdoilla. Tarjous on sitova heti, kun myyjä on sen hyväksynyt, ja se muodostaa juridisen perustan koko kaupanteolle. Alla käymme läpi ostotarjouksen tekemisen vaiheet, sisällön, sitovuuden ja neuvottelutaktiikat erityisesti Turun asuntomarkkinoiden näkökulmasta.
Ostotarjous tehdään asunto-osakekaupassa kirjallisesti tai sähköisesti välittäjän lomakkeelle. Ostaja täyttää tarjouslomakkeen, johon kirjataan tarjottu hinta, mahdolliset ehdot ja tarjouksen voimassaoloaika. Kiinteistönvälittäjä toimittaa tarjouksen myyjälle, ja myyjällä on sovittu määräaika joko hyväksyä, hylätä tai antaa vastatarjous.
Käytännössä prosessi etenee näin:
Kun välittäjä hoitaa kaupan, hän varmistaa, että kaikki tarvittavat tiedot kirjataan oikein eikä ostaja vahingossa sitoudu epäedullisiin ehtoihin. Varsinais-Suomessa toimiva välittäjä tuntee myös paikalliset käytännöt, mikä nopeuttaa prosessia merkittävästi.
Ostotarjouksessa on oltava vähintään kohteen yksilöintitiedot, tarjottu kauppahinta, tarjouksen voimassaoloaika sekä ostajan yhteystiedot. Lisäksi tarjoukseen kirjataan toivottu kaupantekopäivä, mahdollinen käsiraha tai vakiokorvaus sekä kaikki ehdot, joista kaupan syntyminen riippuu.
Tärkeimmät tarjouksen osat ovat:
Asunto-osakekaupassa ostotarjous voi olla myös suullinen ja silti sitova, mutta kirjallinen muoto on aina suositeltava riitatilanteiden välttämiseksi. Kiinteistökaupassa, eli esimerkiksi omakotitalon tai tontin kaupassa, koko kauppakirja on tehtävä asuntokauppalain ja maakaaren edellyttämässä kirjallisessa muodossa kaupanvahvistajan läsnä ollessa.
Ostotarjous on sitova heti, kun myyjä on hyväksynyt sen tarjouksen voimassaoloaikana. Hyväksynnän jälkeen kumpikaan osapuoli ei voi yksipuolisesti perua kauppaa ilman seuraamuksia. Jos ostaja peruu, hän voi menettää maksamansa käsirahan tai joutua maksamaan vakiokorvauksen.
Sitovuus koskee molempia osapuolia symmetrisesti: myyjäkään ei voi hyväksynnän jälkeen vetäytyä kaupasta ilman seurauksia. Käytännössä vakiokorvaus on yleensä noin neljä prosenttia kauppahinnasta, mutta siitä voidaan sopia osapuolten kesken myös toisin. Hyvän välitystavan ohje edellyttää, että välittäjä selittää ostajalle tarjouksen oikeusvaikutukset ennen allekirjoittamista.
On tärkeää huomata ero asunto-osakkeen ja kiinteistön välillä. Kiinteistökaupassa varsinainen kauppakirja allekirjoitetaan kaupanvahvistajan läsnä ollessa, joten ostotarjous ei yksin riitä lopulliseksi kaupaksi. Asunto-osakekaupassa hyväksytty tarjous on jo käytännössä sitova sopimus.
Ehdollinen ostotarjous tarkoittaa, että kauppa toteutuu vain, jos tarjouksessa mainittu ehto täyttyy. Yleisimpiä ehtoja ovat rahoitusehto, kuntotarkastusehto ja oman asunnon myyntiehto. Jos ehto ei täyty sovitussa ajassa, ostaja voi vetäytyä kaupasta ilman seuraamuksia.
Kolme yleisintä ehtoa Turussa:
Ehdollinen tarjous on myyjälle heikompi kuin ehdoton tarjous, koska kaupan toteutuminen on epävarmempaa. Turun seudulla, missä kysyttyjen kohteiden tarjouskilpailu voi olla tiukkaa, ehdollinen tarjous saattaa hävitä ehdottomalle kilpailijatarjoukselle, vaikka rahasumma olisi suurempi.
Jos myyjä hylkää ostotarjouksen, ostaja ei ole enää sidottu tarjoukseensa eikä hänelle aiheudu taloudellisia seuraamuksia. Myyjä voi hylätä tarjouksen ilman perusteluja. Usein hylkäämisen sijaan myyjä tekee vastatarjouksen, jolla neuvottelu jatkuu.
Vastatarjous on käytännössä uusi tarjous, joka kumoaa alkuperäisen. Kun myyjä antaa vastatarjouksen, ostaja voi hyväksyä sen, hylätä sen tai tehdä oman vastatarjouksensa. Neuvottelu voi edetä useamman kierroksen kautta, kunnes jompikumpi osapuoli hyväksyy tarjouksen tai neuvottelu katkeaa.
Välittäjä toimii tässä vaiheessa molempien osapuolten edun mukaisesti: hän välittää tarjoukset ja vastatarjoukset, selittää ehdot ja auttaa löytämään ratkaisun, joka tyydyttää molempia. Ammattitaitoinen välittäjä osaa myös arvioida, milloin neuvotteluvaraa on ja milloin myyjän hinta on jo lähellä alarajaansa.
Turussa ostotarjouksesta kannattaa neuvotella erityisesti silloin, kun kohde on ollut myynnissä pidemmän aikaa, hintapyynti on selvästi yli alueen markkinahinnan tai asunnossa on tarkastuksessa havaittuja puutteita. Kilpailluilla alueilla, kuten Turun ydinkeskustassa tai Kaarinan hyvissä sijainneissa, neuvotteluvara on usein pienempi.
Varsinais-Suomen asuntomarkkinat ovat kehittyneet muuta Suomea tasaisemmin, ja Turun seudulla kauppamäärät ovat kasvaneet viime vuosina. Tämä tarkoittaa, että suosituissa kohteissa tarjouskilpailu on todellinen ilmiö, ja alle pyyntihinnan menevä tarjous voi jäädä toiseksi. Toisaalta hiljaisemmilla alueilla tai isommissa kohteissa, kuten omakotitaloissa, neuvotteluvara on tyypillisesti suurempi.
Käytännön neuvotteluvinkit Turun markkinoille:
Etta LKV:n välittäjät tuntevat Varsinais-Suomen alueen markkinatilanteen syvällisesti ja osaavat kertoa, mikä on realistinen neuvotteluvara juuri siinä kohteessa ja juuri sillä alueella. Katso myytävät asunnot Turun seudulla tai tutustu myymässä-palveluumme, jos harkitset oman asuntosi myymistä.